我始终认为，小县城的房子价格会走向分化，多数县城房价可能会滞涨（阴跌）或下跌，少数县城房价仍然会上涨。
判断未来县城房价是涨，还是跌？主要不是看居民收入水平，而是看经济、产业和人口。#马云进*房地产#
第一、县城平均工资多，房价多，怎么看？
我比较排斥的一个观点，就是用收入去预测房价走势，这是不科学的，也是不准确的。
01、先看宇宙中心--深圳的居民收入和房价
广东省统计局数据显示，年，深圳城镇非私营单位就业人员年平均工资为元，城镇私营单位就业人员年平均工资为元。
中房协禧泰数据显示，深圳8月房产均价为元/平米，同比上涨16.87%，环比上涨0.41%，呈双上涨趋势。
也就是说，私营单位就业职工年收入不吃不喝不能在深圳买下不足1平米的房子，非私营单位职工年收入不吃不喝只能在深圳买下1.7平米的房子。
年，上海易居研究院数据显示，深圳上半年的房价和收入的比值为36.1年，也就意味着深圳居民家庭需要攒36.1年的钱才能在深圳全款买下一套房。
国际房价收入比的正常值是3-6年，这个是联合国标准，年，美国是3.5年，日本大概是10.4年，中国大概是28.1年，相比之下，深圳超越正常值6-12倍！
配图虽然深圳房价已经严重地脱离了居民收入承受能力，但深圳房价也并未大幅下跌，深圳在今年疫情这么严重的情况下，房价还出现了逆势上涨行情。
02、再看小县城的房价和收入
平均工资元，房价元，买80平米的房子，需要攒多久的钱？
①单身狗
不吃不喝的话，需要攒15.6年的钱才能全款买下一套房；要是按揭的话，首付17万，攒首付需要5年，如果自律的话，买房应该不是问题；再看按揭月供元，这个是商业贷款，要是有公积金的话，月供压力会更小。
配图②两个钱包
如果是两口子买房，或者有父母赞助，那其实在县城买房和还款的压力就会小很多。
攒首付大概需要2.4年，尾款按揭的话，月供在收入的占比大概也就是36%左右，完全在合理线以内，比较安全，没啥压力。
③六个钱包
要是6个钱包买房的话，不用一年时间就可以攒够首付，月供的话在收入中的占比也仅为12%，完全没有压力。
小节结论：
在县城买房，单身狗会比较困难，压力会很大！但即便如此，这样的年收入也可以买5.1个平米的房子，买房压力也明显比深圳要好很多！
所以，用收入去预测房价是不科学的！但是，用收入去评价房价是可以的，能反映出买房人的压力情况和幸福指数。
第二、未来哪些小县城的房价会继续涨？
应该说，具备强劲产业的、经济良性发展的、人口持续流入的小县城房价依然会涨。大致有以下三类：
01、产业型县城
县城虽小，但却拥有强劲的产业支撑，产业不断发展，就能有效吸引人口，带动经济发展，带动消费提升，带动居民收入增加，进而带动住房需求和购买力提升。
比如，全国经济强县安宁市，昆明市下辖的一个县级市，以前支柱产业是钢铁，典型代表是昆明钢铁集团，现在钢铁行业走下坡路了，但安宁市适时地培育了替代支柱产业温泉康养和石油炼化（PX），未来的前景应该很好，房价难以下降，上涨的概率更大。
配图02、外溢型县城
处在都市圈外围，或处在核心城市外围的近郊县，往往能承接核心城市外迁的夕阳产业、淘汰产业，这些产业到来后，不仅能带动经济发展，还能吸引人口过来，对体量不大的县城而言，已经可以撑爆肚子了！
比如，成都市外围的都江堰市、大邑县之类的，成都地盘有限，城市容量有限，不得不疏散人口；最近这几年，像北京已经在外迁人口了，这些人口迁到哪里去？无疑近郊县是首选。
另外，成都城市会不断扩容，不得不将高能耗、高污染、高劳动密集型之类的夕阳产业外迁近郊县，这些产业对成都来说，很鸡肋！但对小县城来说，太重要了，对经济帮助很大。
人口是跟随产业走的！产业到来，从业人员也会跟随到来，还能吸引流动人口，既能带动经济，带动居民收入提升，又能带动住房需求增加，推动房价平稳上涨。
配图03、都市圈、城市群型县城
处在都市圈或城市群中的小县城，不是孤立的，或多或少都能享受到都市圈同城化带来的各种利好，包括但不限于迁移产业、资本、人口，还有部分城市功能，在核心城市发展带动之下，圈内的小县城前景比孤立的地级市还要好。
比如，滇中城市群内小县城--嵩明县，承接了昆明市转移的空港经济，打造空港经济带，未来经济前景、人口前景和房产前景都是可以的，房价很难降。
配图综合看，产业型（自强）、外溢型（沾光）和都市圈型（小弟）小县城未来前景不会差。以前城市发展是玩个体，战略规划是发展超大城市，但大城市病爆发后，难以治理！未来城市发展更多将是玩团队、玩平台，也就是都市圈、城市群，将人口、产业、城际规模合理规划，和谐发展。
上面说的三类小县城，未来要钱大概都会有钱，要人大概都会有人，有钱又有人，房价怎么会降呢？
第三、未来哪些小县城的房价会跌呢？
用国家发改委的文件看，就是“收缩型”县城，大致有两种类型：
01、资源枯竭型
以前县城经济发展靠资源，一时风光无限，资源开采耗尽后，城市经济严重下滑，产业萎缩，人口锐减，房价下跌，甚至一落千丈，有的城市都直接消亡了。
这样的县城有很多，比如甘肃玉门，因为新中国第一口石油井，让玉门家喻户晓，随着石油枯竭，玉门从顶峰时期的13万常住人口，锐减到现在的2万人，房价能不降吗？
除了甘肃玉门，还有辽宁阜新、云南个旧、开远等县城，有的城市房价表现为滞涨，也就是全国房价都大涨了，但这些城市的房价很少涨，有的房价甚至大幅下跌了，无论出现那种情况，都是正常的，未来前景可能更差。
配图02、封闭型县城
这类县城自身没有强劲的产业，享受不到核心城市外溢产业、人口和资本，也不在都市圈内，完全就是孤立的、封闭的，长期内经济都难以大发展，城市吸引力较弱，未来随着农业转移人口枯竭，这样的城市将成为人口净流出地，人口流失之后，经济将进一步下滑，房价无疑也将难以维持。
比如，滇东区域的大关县、彝良县、盐津县、绥江县、镇雄县之类的，黔西南片区的威信县，蜀南片区的高县、珙县、合江县、江安县、屏山县之类的，经济迟缓、产业封闭，远离核心城市，未来面临收缩的概率很大，现在房价处在高位，随着人口流失，未来房价滞涨或下跌概率都很大。
配图综合看，资源枯竭型县城房价下跌的速度会更快，封闭性县城虽然大的特征类似，但个体差异还是很大，这样的城市房价滞涨的概率更大。
全文结论：
因此，我认为，未来的县城发展会是分化的！
具备强劲产业、能享受到核心城市发展带动的县城，未来经济和人口都将持续攀升，既有钱，又有人，房价具备维稳和上涨的基础；反之，其他类型的县城房价就很危险，滞涨和下跌都是可能的，其中，资源枯竭型县城下跌速度会更快。