潮水退去，谁在裸奔？这句话用来观察当前的楼市是最合适不过了。在“房住不炒”严控之下，投资风潮退却，城市分化加剧的现象正在上演。近日，中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数显示：近一年来，有十个城市房价累计跌幅超过5%，分别是：广东省肇庆（同比跌9.45%）、贵州省遵义（同比跌9.22%）、云南西双版纳（同比跌8.68%）、广西北海（同比跌7.96%）、山东淄博（同比跌7.44%）、河北保定（同比跌6.83%）、河北廊坊（同比跌6.08%）、湖南衡阳（同比跌6.07%）、山东济南（同比跌6%）、广西防城港（同比跌5.13%）。而东莞、深圳、宁波等城市还有较大的涨幅。通过图表可以发现，今年楼市上涨主要在一二线城市或级别较大的城市，而房价下跌主要集中在三四线城市。再来看一份最新数据，近日，国家统计局网站发布年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。从70城的房价数据表现来看，分化现象也越发明显。表现最好的城市，集中在两大经济带——珠三角和长三角。9月新房市场，广州环比涨0.6%领涨一线城市；二手房市场，深圳同比涨15.7%领涨全国；惠州新房二手房价格持续齐涨。珠三角承载着国家重要战略布局——粤港澳大湾区，这里经济发展活跃、创新能力强，投资属性相对较高，而执行各地落地的调控*策力度还未抑制住市场升温。
长三角部分热点城市仍然延续了热度，无锡、金华、温州、宁波等经济发达城市二手房价格同环比均涨幅居前。而同时，我们也看到很多内地三四线城市房价横盘或下跌，比如东北（鹤岗、伊春）、甘肃（玉门）、内蒙古（乌兰察布）、山西等地。城市房价分化现象越发明显，其中的原因很简单，一二线城市人口持续流入、城市级别高、产业先进，强者恒强。而三四线城市人口流出，城市竞争力弱，未来，随着人口持续向都市圈和大城市迁徙，这个下跌的过程还将继续。一个城市，房价有没有潜力，短期看*策，中期看土地，长期看人口。从长期趋势看，未来国内楼市持续分化已难以避免。所以，在城市的选择上，有人看到了目前三四线城市的房价还在涨，也想进场去赚一把。笔者不建议这样做，两方面的原因：一是大多三四线城市的库存量依然很大，再加上炒房客手中囤积的二手房数量，恐怕依然是供大于求的关系，别被目前市场表面的“还在上涨”迷惑了；二是随着国家防范金融风险的深化，“房住不炒”、“短不刺经”成为常态，在楼市调控短期内难以松绑的前提下，地方城市楼市如何走，完全要靠自身的经济实力和老百姓用脚投票了。未来是，“强者恒强”、考验城市内功的时候到了！经济强、产业强，则需求强、购买力强，托底楼市；经济弱、没产业，则需求弱、购买力弱，楼市没有牢固的基础面支撑、迟早有绷不住的时候，别看现在还在涨，但只要人口流出、资源薄弱、房价收入比高的城市房价都有下跌可能，未来甚至会有20%的城市出现房价如“白菜”的情况。此外，对于城市的选择，我们再来看看最近的一些“信号”：北京，以前的目标是要疏解“非首都核心功能”，经济金融中心地位一直被淡化。而就在几天前，好久没消息的北京，突然宣布要设立“自贸试验区”，要对外扩大开放，而且还要建设“全球财富管理中心”。除了北京，上海最近的动作也很大。9月23日，上海宣布降低落户门槛，上海交大、复旦大学、同济大学、华东师范大学的本科生，也可以直接落户上海。要知道，从年开始，上海就执行了严格的“人口红线”，落户门槛特别高，这次突然松了口子开始抢人，来了个度大转弯。另外两个一线城市，近期也没闲着。广州，花都人才认定放松，只要花都没房，市区有房也可以在这里买；南沙更放松，高端人才的直系亲属，也可以来这里买房。深圳呢？虽然深圳40周年庆，“扩容”、“直辖”的猜想落空，但一些实质性的进展，促使深莞惠一体化在加速：交通运输部官宣，深圳地铁确定延至莞惠；东莞9镇“融入”深圳（东莞市提出东莞南部临深的虎门、长安、大岭山、大朗、*江、樟木头、凤岗、塘厦、清溪9镇高水平对接和融入深圳中国特色社会主义示范区）……
总的来看，笔者认为，风向上，大城市有进一步聚集的趋势，继续强化都市圈，并且放开户籍限制，鼓励优秀的人都去大城市。记住，一定要选择人口、产业不断流入的大城市，警惕“收缩型”的中小城市！
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