来源：第一财经
矿区房价低至3万元一套资源型城市淮南阵痛中转型
作者：马一凡
[长三角一体化带动了安徽省的整体发展，淮南也是受益的城市之一。但和省内其他城市相比，淮南的经济发展仍然存在差距。年，淮南全市GDP达到亿元，同比增长5.7%。但与此同时，安徽其他城市进步明显，合肥GDP首破万亿。同等量级的城市芜湖，人口数为余万，GDP已经破亿元；人口比淮南还要少几十万的马鞍山，GDP达到多亿元。]
即使是在中国经济最发达的长三角区域，也有房价低到令人大跌眼镜的城市。
曾以煤电化工产业闻名全国、上世纪70~80年代被认为是“大城市”的安徽地级市淮南，如今出现了大批如黑龙江鹤岗一般的“万元房”。
上海每天6小时的电力资源曾经都源于淮南，直至今日，淮南仍有丰富的煤炭储藏量，几百年都挖不完。但在节能减排去产能的大背景下，淮南不少国企煤炭企业纷纷关门，曾经经济依赖煤电产业的淮南进入了痛苦的经济转型过程中，城市经济增速放缓、人口流失严重，以至于房价低得如同资源枯竭的鹤岗。
上百套房源总价均低于十万
年开始，安徽全域加入长三角。但是尽管同处长三角，安徽的城市发展不均衡问题仍然较为突出，城市间的经济发展程度差异巨大。
铁路交通发达、气候四季分明的安徽淮南，紧邻安徽省省会合肥。淮南人乘高铁半小时就能到达合肥市中心，一个半小时就能到达江苏省会南京。这样一个地级市的房子最低多少钱一平方米？答案竟然是不到元！
在淮南，四五万元买一套房子绝不是噱头。
在贝壳找房平台上，目前淮南市总价位于“1万~10万”区间的房子有50余套，总价十几万的房子更是多达数百套，最便宜的一套房子仅需4.5万元，建筑面积为54平方米，单价元/平方米。
在安居客平台上，安徽淮南总价低于10万的房子多达余套，单价最低仅有元/平方米，总价3.6万元，建筑面积63平方米。还有一套总价仅需3万元的一室一厅，建筑面积48平方米，单价元/平方米。
“房源大部分是真实的，这种价位不稀奇，10万以下的房子，主要分布在谢家集、八公山和潘集这几个区。”在当地从事中介经纪的人士张权告诉第一财经。
记者注意到，绝大多数“万元房”集中在上述中介所说三个区里面的老旧住宅小区，如孔集北村、上游社区、白云新村、蓝天小区等。
以孔集北村为例，目前在贝壳找房上有8套在售低价房源，大多数都是去年下半年挂牌的。该小区所在片区距离淮南市中心有20多公里车程，毗邻省道，附近有茅山洞风景区、八公山风景区，还有淮南市第十七中学等教育资源配备。但是房龄都比较老旧，多为二三十年，低价房源的装修情况也很糟糕，所以这些房源基本都处于无人问津的状态。
“淮南因为有矿场，几十年前矿上就建了不少职工小区，成本比较低，楼龄老，所以现在这种低价其实是正常的，一直都很低，而且最近三年来还一直在跌，但这不是淮南主流的房价。市区大部分的房子价格在~元/平方米。”张权称。
根据中国房价行情网，安徽淮南市截至年年末的平均房价为元/平方米，差不多是一个中部四线城市的正常房价水平。
不过，淮南这一均价排到了安徽16个地级市的最末一名，且大幅落后于第二名亳州（元/平方米），省会合肥的均价已经达到元/平方米。尽管淮南到合肥乘高铁只需半小时，合肥房价已经是淮南的三倍多。
目前淮南市在售新建楼盘的价格在~元/平方米之间，市中心新房基本上60万~万总价即可拿下。最贵的二手房为寿县的一别墅小区，挂牌单价达到1元/平方米，总价三百多万。
十年高光时刻
与鹤岗的命运有些相似，淮南的兴衰也与煤炭息息相关。
鹤岗曾经是我国东北边陲一座辉煌的能源工业城市，早在年就有了煤矿公司开始采煤，年铁路建成通车，人员往来聚集，逐步形成繁华的城市。如今，能源枯竭的鹤岗却因房子“白菜价”而受到
淮南的煤炭资源开采历史甚至比鹤岗更长，早在明清时期，淮南的上窑山、舜耕山已经有民窑、官窑开发地表露头煤。
到了清末，淮南也出现了成规模化开采煤矿的公司，新中国成立前已经年产煤万吨。年后，淮南煤矿成为当时全国五大煤矿之一；年，淮南和青岛、无锡、唐山等城市成为国务院首批批准的“较大的市”，拥有地方立法权。
“淮南有相当多的‘80后’父母是矿上的职工，那时候在矿上的工资是其他单位的三四倍，上世纪80年代对于我们这边来说是真正的黄金时代。”淮南当地市民、“80后”谢明告诉记者。
年至年这十年是淮南市经济发展的高光时刻。年GDP增速达到16%，直到年期间每年都保持10%以上增速。
但是近十多年淮南的发展却明显进入了慢车道，同时人口大量流失。年，淮南市GDP突然大幅降低至0.56%，成为安徽16个地级市中唯一一个GDP负增长的城市，从此失去了高速发展时期的辉煌。年全年，淮南GDP排名安徽第12，倒数第五。
根据年发布的第七次人口普查数据，淮南常住人口为万人，相比十年前的“六普”人口数下降了9%。
去产能的阵痛
数据显示，不同于黑龙江鹤岗或是安徽省内的铜陵这些资源枯竭城市，淮南的煤炭储量依然充沛。根据《淮南市矿产资源总体规划（-年）》，淮南累计查明煤资源储量亿吨，按照目前的年产量计算，淮南的煤炭还能再挖年。而按远期储量计算，淮南矿区还有高达亿吨的储量，保有储量占整个华东地区的50%。
为何淮南出现经济增速骤然放缓、人口流失的状况？
事实上，在节能减排去产能的大背景下，淮南不少国企煤炭企业纷纷关门，人去楼空，曾经经济依赖煤电产业的淮南进入了痛苦的转型过程中。
“为啥矿区的房子三四万元就能买一套？因为很多人家已经离开矿区，不让孩子在这里发展了。过去淮南不少人家三代都在煤矿工作，但是现在能走的都走了，买房也首选合肥，或者孩子更有能力的就去省外了。”谢明称。
年时淮南的煤炭产能超过万吨，到了年变成万吨，至年仅剩下万吨，从中可以看到淮南去产能的节奏与力度。
淮南的煤炭产业走上去产能之路的原因是多样的。一是当地不少煤矿企业经营管理不善，出现亏损、资不抵债，成为落后产能。第二个重要原因是大规模煤炭开采，已经让淮南十分之一的土地发生沉陷，到年时，淮南全市塌陷面积达到平方公里，涉及27个乡镇、31.1万居民，当时如果不采取措施，沉陷范围会进一步扩大。淮南尽管煤炭储量丰富，但地理上位于华东平原，地下水位浅，采煤塌陷后，极易形成积水塌陷区。
年2月，国务院曾下发《关于煤炭行业化解过剩产能实现脱困发展的意见》，其中明确规定，对资源枯竭、资源赋存条件差的煤矿，长期亏损、资不抵债的煤矿等，要通过给予政策支持等综合措施，引导其有序退出。要用3至5年的时间，实现煤炭行业退出产能5亿吨左右，较大幅度压缩煤炭产能。
上述意见出台后，化解煤炭行业过剩产能成了淮南的“头等大事”。“十三五”期间，即~年，淮南退出矿井5对，缓建矿井2对。
长三角一体化带动了安徽省的整体发展，淮南也是受益的城市之一。但和省内其他城市相比，淮南的经济发展仍然存在差距。年，淮南全市GDP达到亿元，同比增长5.7%。但与此同时，安徽其他城市进步明显，合肥GDP首破万亿。同等量级的城市芜湖，人口数为余万，GDP已经破亿元；人口比淮南还要少几十万的马鞍山，GDP达到多亿元。
未来瞄准新兴产业
对于资源型城市来说，资源是双刃剑。黑龙江鹤岗、甘肃玉门等城市都是典型的资源枯竭城市，靠煤炭、石油等资源而兴盛，一旦资源枯竭，丧失了经济支柱产业，人口便大量流失。鹤岗诞生了全国最低的房价，而甘肃玉门则干脆变成一座荒废的空城。
正是因为有了前车之鉴，淮南这样一座资源依旧充沛、自然环境宜居的城市，未雨绸缪地开启了转型之路。
如今，合肥正在大力发展新兴产业，用近20年的时间，GDP增长跑出了黑马的速度。距离合肥不远的淮南，正试图向合肥学习。
房价最低的谢家集区、八公山区和潘集区，在地理上处于淮南北面，这一带传统矿区正在被抛弃。田家庵区是淮南老经济中心，然而老旧的城区已经不符合新时代的要求。现在淮南正在抓紧城市南迁，与合肥缩小地理距离，打造“山南新区”，“合淮同城化”是淮南近年来主要推动的工作。
在经济转型上，淮南也在学习合肥，重点打造战略性新兴产业。淮南市委、市政府出台的《关于贯彻省委、省政府〈关于大力发展十大新兴产业打造具有重要影响力新兴产业聚集地的意见〉的实施方案》中提出，淮南市的产业发展重点包括：新一代信息技术、新材料、新能源汽车及零部件、高端装备制造、生命健康、绿色食品六大产业，同时，聚焦人工智能、新能源和节能环保、智能家电、数字创意等领域，加快新兴产业布局。截至年末，淮南家战略新兴企业全年完成产值.4亿元。
自从实行煤炭去产能后，淮南的第一、第二、第三产业比例正在优化，经济发展的质量在明显提升。年至年，淮南的第二产业比重始终高于第三产业，体现出经济对煤炭行业的依赖性。年，其第一产业增加值.7亿元，同比增长6.9%；第二产业增加值.9亿元，同比增长4.2%；第三产业增加值.5亿元，同比增长6.6%。第三产业增加值已经明显超越第二产业。
“其实房价低并不是淮南的缺点，合肥的房价已经是淮南的三倍，但是淮南的人均可支配收入是合肥的三分之二。这证明生活在淮南的幸福感更强，而且，仍然手握资源的淮南，是具备经济转型成功的基础实力的。”谢明表示。
（应受访者要求，文中张权、谢明为化名）