文
凯风
没有永远扩张的城市，也没有永远只涨不跌的神话。
01
这个城市房价只有白菜价
近日，网传黑龙江鹤岗市房价已低至一套46平米的住房总价元，折合一平方米元，而某小区一套平的复式高层只要15万。在当地，警察招录，送一套房加一辆车。
在安居客上，鹤岗市出现大量均价不足元的二手房，一套房子总价不到10万，买不到北上深的半个卫生间。
房价只有几百元，听起来确实很夸张。
事实上，黑龙江鹤岗均价几百元的房子，一般都是建设标准较低的棚改住房，商品房价格还要高一些。据媒体报道，目前鹤岗市中心的二手商品房价格在元/平左右，部分在售商品房约为-元/平。
即便如此，这里的房价也远远低于全国平均水平，这样的价格也明显不正常。
要知道，全国商品房均价高达元，这一价格是全国平均房价数据，既包括一二线，也包括三四五线，既有北上广深，也有偏远县城。
一线城市早已突破5万的天际，二线城市大多数也超过2万，即便是县城，房价破万的也比比皆是，为何有城市的房价反而回到了五年前甚至十多年前的水平？
三四线城市的房价崩塌，是个例还是普案，对于全国的楼市有何警示？
02
房价为何会崩塌？
一周前，发改委在《年新型城镇化建设重点任务》中，首次公开提及“收缩型城市”。
发改委表示，收缩型中小城市要瘦身强体，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。
鹤岗，正是收缩型城市的典型代表。
鹤岗是典型的资源型城市。早年煤矿经济相当发达，煤矿资源助推鹤岗从镇升级到县再升级到地级市。在十多年前，无论是GDP增速，还是居民福利，鹤岗都遥遥领先于大多数西部县城。
因资源而生，同样因资源枯竭而衰退。年，鹤岗被列为全国第三批资源枯竭型城市。自此，鹤岗经济一蹶不振，人口持续外流。
年，鹤岗市GDP达到.24亿的顶峰之后，就一路下滑，到年，鹤岗市GDP收缩为.9亿元。五年时间，GDP总量减少了21%。
相比于经济收缩，人口外流更加严重。鹤岗年人口为.1万，年为.95万，七年时间，户籍人口少了9.85万，少了接近1/10的人口。
在这万人口中，60岁以上的老龄人口占比高达22.4%，属于深度老龄化城市。在全国，这一比例是17.33%。
这还只是统计数据，如果看更加真实的小学生在校人数，鹤岗从年的人，减少到年的人。5年时间，小学生人数减少了37%，这说明实际人口流失只会更加夸张。
从收入上看，鹤岗也明显低于全国平均水平。年，鹤岗城镇常住居民人均可支配收入元，而全国数据是元，鹤岗人均收入仅为全国平均水平的59.7%。
经济衰退，产业收缩，人口减少，老龄化人口增多，加上收入过低，房价自然难以得到维持。
03
人口流失的严重后果
甘肃玉门老城区，比鹤岗有过之而无不及。
如果说鹤岗的房子还能卖出白菜价，那么玉门老城区的房子连白菜价都不如。在玉门老城，一套房子连一万元都要不了，就是这样也卖不出去，大量房屋被空置，无人问津。
玉门与鹤岗同样，都是资源型城市，也是资源枯竭型城市。而全国共有69个资源枯竭型城市，大部分集中于东北地区，有的城市转型顺利，有的城市发展艰难。
鹤岗与玉门都属于后一种。
鹤岗因煤炭而兴，玉门则是因石油而兴，这里曾经是“铁人”王进喜的家乡。但近年来，随着石油资源枯竭，玉门经济增速受到影响。
数据显示，～年间,玉门市市区人口密度的变化率为-19.11%;人均GDP的变化率为-26.96%;建成区面积的变化率高达-61.59%;城市收缩现象非常明显。
更关键的是，随着玉门城区搬迁，老城彻底陷入低谷。在玉门老城，巅峰时期，一度聚集了13万人，目前常住人口已经不足3万人。
人少而房多，大量房子只能空置，房价自然难以维持。
比房屋空置更尴尬的是，即便降价，也无人接盘，大量商品住宅最终只能沦为“废墟”。
04
哪些城市在收缩？
黑龙江鹤岗、甘肃玉门只是收缩型城市的两个代表。
在《官方首提“收缩型城市”，这些三四线城市要小心了》一文中，凯风君引用了三组研究图表，来展现中国的收缩型城市的分布。
一是根据清华大学建筑学院特别研究员龙瀛的研究，在年到年间，中国有个城市的人口在流失，三分之一的国土人口密度在下降。
二是首都经济贸易大学吴康副教授的研究显示，~年间，中国有84座城市出现了“收缩”。这些城市都经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少。
一般而言，常住人口连续3年以上持续流失且缺乏回流的城市，均可被视为收缩型城市。这一过程，如果伴随着人均GDP减少、财政收入下滑、城市建成区面积缩小，那么问题更加严重。
根据龙瀛的研究，这些城市在过去经历着明显的人口流失和城市收缩。字体越大，人口流失就越严重。
05
没有人，房子什么都不是
资源枯竭型城市房价的崩塌，再一次说明了简单不过的道理：没有了人，什么价格都维持不了。
强大如美国底特律，曾经令人心目神往的汽车之城，在经济危机和汽车产业危机之下，同样不得不面临人口外流和房价崩塌的结局，何况一些小的资源型城市？
更让人担忧的是，城市收缩，不局限于资源型枯竭城市，一些并非以资源为主导的城市同样在面临收缩，比如东北的一些重工业城市、西部的一些偏远小城市，都属此类。
当经济衰退与人口外流叠加而至，连既有的城市基础设施都无法维持，更不用说房地产这种过度依靠人口和资金的产业。
所以，发改委明确要求收缩型城市“缩身强体”，是再明显不过的信号。城市不一定永葆青春，城市规划也不可能永远扩张，房价不一定永远都会涨，要接受城市收缩的现实。
未来，在收缩型城市，人口流失，土地指标和财政补贴必然要随之减少，收缩城市想要再玩大建新区和土地财政的游戏，恐怕行不通了。