TUhjnbcbe - 2023/10/13 0:21:00
据统计，年上半年我国50个重点城市的租售比为1:，远低于国际的正常水平。所谓租售比，就是每平方米建筑面积的月租金与每平方建筑面积房价之间的比值。租售比为1:意思就是买一套房子，需要出租个月（将近50年）才能赚回买房的本金，考虑到30年房贷的利息和本金接近，依靠租金基本上连本金都赚不回来。为什么租售比如此低，很多人还热衷于投资买房，其主要原因是房子存在很强的流动性。房子不仅仅可以用来出租，还可以用来出售，正是因为房子具有很强的流动性，房子才能成为很多人心目中最好的投资品。正是基于房子的流动性，过去人们常把房子和金钱划等号，一般衡量一个家庭有多少财富基本都用多少套房子来衡量。不过近几年在国家的调控之下，房子的流动性正在逐渐减弱，房子的变现能力也在逐渐减弱。房子流动性减弱的原因有很多，一方面是国家*策方面的原因，随着楼市调控*策的不断出台，房子逐渐回归居住属性，房子的流动性在逐步减弱；另一方面是楼市自身的客观原因，其中房价逐渐趋于平稳，人们对住房的需求量减弱是非常关键的因素。01*策方面的因素。国家出台的限购*策和限售*策对房子流动性的影响很大。限购*策一般是限制非刚需购房者购房，主要限制的还是炒房客，在限购*策的影响下，很多炒房客失去了购房资格，自然也就无法通过买卖房产进行盈利。限购*策是打击炒房的一个重要手段，同时限购*策也在一定程度上降低了房子的流动性。还有一项*策是限制炒房客卖房的，就是限售*策。限售*策主要是限制炒房客卖房的时间，为了让大家更好地理解限售*策，以郑州的限售*策为例：在郑州的行*区域内，年5月3日内（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让。在限售*策的影响下，很多炒房客虽然买到了房子，即使短时间内房价上涨，也没法短时间卖出去，需要等至少3年的时间，有可能会错过最佳的售房时机。限售*策直接限制二手房的买卖，进而影响房子的流动性。02楼市的客观因素。数据显示，我国城镇居民的住房拥有率为96%，拥有一套房的家庭占比为58.4%，有两套房的占比为31%，有三套房以上的住房占比为1.05，户均拥有住房1.5套。从上面的数据可以看出，只有4%的城镇居民没有房子，说明现在大多数家庭已经有房子，人们对房子的需求量正在逐渐下降。现在对房子需求量比较大的是流动人口，根据国家卫生健康委员会的统计数据，流动人口的数量已经连续下降5年，年的时候流动人口的数量为2.53亿，而年流动人口的数量仅为2.36亿。流动人口是未来购房的主体，流动人口数量的逐年下降，也意味着购房需求在逐渐减弱。人们对房子的需求量越来越弱也就意味着未来房子越来越不好卖，同时也意味着房子的流动性在变弱。楼市“四面楚歌”，3类房子正在逐渐失去流动性。国家对楼市的调控力度越来越大，人们对房子的需求量也越来越小，如今的楼市可以称得上是“四面楚歌”。在这样的楼市环境下，房子的金融属性也在逐渐减弱，居住属性日益增强，流动性是商品具有金融属性的一个非常关键的要素，房子金融属性的减弱也就意味着房子流动性在减弱。当然在楼市分化的情况下，也并非所有的房子会逐渐失去流动性，有些优质房产依然会保持很强的流动性。不过这3类房子将会逐渐失去流动性，未来可能会迎来“贬值”。01房龄比较长的二手房。相信大多数购房者更倾向于购买新房，尤其是刚需购房者，很多刚需购房者买房都是当做婚房，自然选择新房比较好。当然也有一些购房者会选择二手房，二手房一般都现房，相比于期房，购买二手房可以直接入住，也不用担心延期交房和房子烂尾等问题；同时二手房的地段一般比较好，价格相比于同地段的新房更加便宜，因此也有人会选择二手房。但是有一类二手房却不受欢迎，就是房龄比较长的二手房，一般二手房房龄超过20年，居住体验就会比较差，投资潜力也比较差。对于购房者来说，没有居住价值和投资价值，也就没有购买的必要。通常房龄较长的二手房地段比较好，租金也相对比较低，因此出租比较容易，但是比较难出售。同时二手房的房龄越长，就越难出售，其流动性也就越差。一般来说不建议购买房龄比较长的二手房，不管是刚需购房者还是投资客，建议购买新房或者房龄10年以内的二手房，不管是投资价值还是居住体验都有一定的保障。02衰退型城市的房子。我国现在一共有个资源型城市，这些城市有一个共同的特点，就是自然资源比较丰富，比如煤矿资源、石油资源、稀有金属、森林资源等。依靠着这些丰富的资源，这些城市很容易发展起来，不过这些城市也有一个很大的缺点，除了自然资源，缺乏其他的产业，一旦资源枯竭，这些城市可能会面临缺乏就业岗位、人口流失的问题。在个资源型城市中，有很多城市面临着资源枯竭的问题，根据《全国资源型城市可持续发展规划》，有67个资源型城市被列为衰退型城市。这些城市随着资源的枯竭，当地人逐渐失去了就业岗位，人口也在逐渐流失。这些城市背后还有一个共同的特点就是房价比较便宜，比较典型的城市就是黑龙江的鹤岗市，甘肃省的玉门市、云南省的个旧市等，随着人口的流失，房子也无人接盘，最终的结果就是房子越来越便宜。03“通勤圈”以外的房子。我们先来看一下什么是通勤半径？构建覆盖90%中心城区通勤人口的空间椭圆，以椭圆的长轴半径定义为通勤空间半径，其椭圆的围成的圈就是“通勤圈”。近日住建部和中国城市规划研究院联合发布《年度全国主要城市通勤检测报告》，报告中给出了中国城市通勤半径的排行榜，也划出了重点城市的“通勤圈”，买房就应该购买“通勤圈”以内的房子。有句老话是这样说的，买房不出圈，说的就是城市的“通勤圈”，也被人们称为资产安全圈，意思就是买“通勤圈”以内的房子，房子才有足够的保值能力。“通勤圈”以外的房子，不仅仅是交通不方便，同时也可能会面临无人接盘的问题。未来随着人们生活水平的提高，对房子的要求也越来越高，“通勤圈”以外的房子，可能会面临“无人接盘”。笔者认为，在国家房住不炒的长期定位下，部分房子的金融属性逐渐变差，流动性逐渐消失是大的发展趋势。需要注意的是未来房子会逐渐回归居住属性，买房还是应该把居住属性放在首位，应尽量避开那些流动性逐渐消失的房子。